КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ ?

 

КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ ?

Купленная с помощью ипотеки недвижимость находится в залоге у банка вплоть до полного погашения кредита. Это означает, что приобретатель квартиры, хоть и является собственником и проживает в ней с семьей, не может свободно ее продать. Это условие прописывается в любом кредитном договоре.

Когда согласие на продажу квартиру получено, заемщику необходимо определиться со схемой сделки. И тут возможны варианты.

Если владелец жилплощади намерен продавать ее самостоятельно, то он должен действовать по следующей схеме. Вначале необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли - продажи. Затем приобретатель недвижимости перечисляет на счет банка ту сумму, которую заемщик еще не успел погасить (по сути, она является задатком). Остальная часть стоимости квартиры закладывается в депозитарную ячейку (это может быть любой банк  -  не обязательно тот, который выдавал кредит). Вынуть из нее деньги продавец жилплощади сможет только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи.

Покупателю есть смысл себя подстраховать и не просто перечислять деньги банку, а оформить с продавцом договор задатка, в котором указать сумму и порядок расчетов. Как только банк получает на свой счет причитающуюся ему сумму, продавцу выдается хранящаяся у кредитора закладная и справка об отсутствии кредитной задолженности. С этими документами он направляется в управление Росреестра, которое должно зарегистрировать снятие обременения. Там же регистрируется договор купли-продажи и право собственности покупателя.

Возможна также схема, при которой в продаже заложенной квартиры участвует сам банк. В этом случае он не получает сумму долга сразу себе на счет - до регистрации сделки купли-продажи деньги хранятся на депозите или в ячейке. Тогда банк, чтобы снизить риски, сам передает в Росреестр все документы.

Но, разумеется, такая схема является более хлопотной для кредитора и потому используется реже.

А что же делать, если покупатель жилплощади, в свою очередь, сам является ипотечным заемщиком? При таком варианте будет важно, каким количеством собственных средств обладает такой интересант. Если их достаточно для погашения долга продавца, тогда особых проблем нет. Вся сделка происходит по описанной выше схеме. Только после снятия с квартиры обременения та переходит в залог к банку покупателя. Если же собственных средств у претендента на квартиру для погашения долга прежнего хозяина квартиры не хватает, такая сделка невозможна.

Сделка по продаже заложенной квартиры может сильно осложниться при наличии несовершеннолетних собственников. Но это тема для отдельного более обстоятельного разговора.

Поскольку для покупателя приобретение ипотечной квартиры связано с дополнительными хлопотами, нужно быть готовым к тому, что ее придется продавать по стоимости, которая меньше, чем среднерыночная. Хотя если жилье ликвидное либо покупатель заинтересован именно в нем, то, возможно, удастся обойтись без скидок. Некоторые заемщики, желающие продать купленную в ипотеку квартиру, предпочитают пойти по другому пути. Они берут в другом банке потребительский кредит, досрочно гасят ипотеку и тогда уже спокойно реализуют свою жилплощадь и приобретают новую.

Эксперты сходятся во мнении, что число сделок с обремененными ипотекой квартирами в перспективе будет только расти. Брать крупные кредиты семьи, как правило, опасаются  - стараются занимать в банке ровно столько, сколько хватит на покупку минимальной по площади квартиры.

Однако через несколько лет люди зачастую сталкиваются с необходимостью улучшения жилищных условий.