Новое в земельном законодательстве

     

Новое в земельном законодательстве

         

            Серьезные изменения коснулись земельного законодательства, начиная от определения понятия земельного участка, заканчивая его предоставлением. Только Земельный кодекс РФ дополнен шестью новыми главами.

Теперь, исходя из положений Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. То есть законодателем детализировано понятие земельного участка (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Также установлены новые положения об образовании земельных участков (Глава I.1 Земельного кодекса РФ статьи 11.2 - 11.10).

Изменения коснулись и перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Затронуты вопросы передачи земельных участков из разного уровня публичной собственности, например, передача земельного участка из муниципальной в краевую собственность (Глава V.4 Земельного кодекса РФ статьи: 39.27  -  39.29). При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок. Иными словами, в таком случае фактически происходит увеличение площади частного земельного участка  за счет земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности (ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с публичными землями или земельными участками осуществляется за плату, размер которой определяется публичными собственниками за свои земельные участки, а субъектами Федерации - в отношении земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Перераспределение земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основе соглашения, которое заключается с уполномоченными на распоряжение землями органами власти (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Определен закрытый перечень оснований для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменен порядок предоставления земельных

участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно (глава V.1 Земельного кодекса РФ статьи 39.1  - 39.20). Прежде всего следует обратить внимание на

более широкое применение предельных (минимальных и максимальных) сроков аренды (п. п. 8, 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Так, например, если участок предоставляется в аренду для строительства или реконструкции здания или сооружения без проведения торгов, то договор аренды по выбору арендатора заключается на срок от трех до десяти лет. Если же договор аренды заключается на аукционе, то его срок будет как минимум равным двукратному нормативному сроку.

Такой нормативный срок должен быть установлен уполномоченным федеральным органом власти, а до этого момента договор аренды будет заключаться на срок от пяти до сорока девяти лет по выбору органа власти, который распоряжается таким участком. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона (или в случае признания аукциона несостоявшимся) договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Кроме того, по общему правилу исключается преимущественное право арендатора публичного участка на заключение на новый срок договора аренды такого

земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Эти новеллы с очевидностью свидетельствуют о более жестком подходе законодателя к арендатору публичного участка: если он оказывается неспособным построить объект недвижимости, указанный в договоре аренды, то ему не удастся, как это часто происходит сейчас, изменить вид разрешенного использования участка и уступить права аренды иному лицу.

Введена отдельная глава Земельного кодекса, устанавливающая возможность обмена государственного или муниципального земельного участка на земельный участок, находящийся в частной собственности (Глава V.2 ЗК РФ статьи 39.21-39.22).  Изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной

собственности (Глава V.3 ЗК РФ статьи 39.23-39.26). Сразу же необходимо отметить, что публичный сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ) продолжает оставаться отдельным институтом. Принципиальное различие заключается в том, что публичный сервитут предназначен для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, а "частный" сервитут, предусмотренный новой главой V.3  Земельного кодекса РФ, для обеспечения интересов частного лица.

         В статье 39.23 Земельного кодекса РФ прямо предусматриваются три случая, в которых, в частности, допустимо установление сервитута в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности:

 -  размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

 - проведение изыскательских работ;

 - ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Изменения, коснулись и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

С марта этого года органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, получили право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. При этом важным условием является наличие утвержденных правил землепользования и застройки поселения, если их нет, то распоряжается администрация района, как и раньше.